Centrale termica condominiale: come avviene la manutenzione e ogni quanto farla
L’attività di manutenzione della centrale termica condominiale include diversi interventi obbligatori, da eseguire con modalità e scadenze fissate dalla Legge.
Dal buon funzionamento della centrale termica condominiale dipendono il comfort, la sicurezza e il benessere di tutti gli abitanti dell’edificio. Al tempo stesso, un impianto di riscaldamento centralizzato è vincolato al soddisfacimento di determinati standard di efficienza, finalizzati ad assicurare l’ottimizzazione dei consumi energetici e la riduzione di emissioni inquinanti a vantaggio dell’ambiente. In questa prospettiva, le operazioni di manutenzione della centrale termica di condomini ed edifici plurifamiliari assumono un ruolo cruciale, con l’imposizione da parte del legislatore di specifiche misure da rispettare.
Vediamo in cosa consiste la manutenzione della centrale termica condominiale, a chi spetta e quali sono gli obblighi di Legge attualmente in vigore.
Manutenzione obbligatoria impianti termici centralizzati
Data l’importanza della centrale termica e della sua funzione, l’attività di manutenzione degli impianti di riscaldamento centralizzati è disciplinata dalla Legge, che stabilisce obblighi e scadenze. Tutte le operazioni di pulizia, manutenzione e controllo devono infatti avvenire in conformità delle indicazioni riportate nel libretto del costruttore e della vigente normativa prevista per le caldaie condominiali.
In particolare, la manutenzione ordinaria delle caldaie condominiali è obbligatoria e deve essere eseguita con cadenza periodica esclusivamente da personale tecnico abilitato.
Manutenzione ordinaria centrale termica: interventi previsti
Il D.P.R. 74/2013 sancisce i criteri generali che riguardano esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici. In particolare, negli interventi di manutenzione ordinaria della caldaia condominiale, rientrano “le operazioni specificamente previste dalle normative UNI e CEI e nei Libretti di uso e manutenzione degli apparecchi e componenti costituenti l’impianto termico, che possono essere effettuati in luogo con strumenti e attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti e che comportino l’impiego di attrezzature e materiali di consumo e di uso corrente”.
Viceversa, rientrano nella manutenzione straordinaria dell’impianto termico centralizzato “gli interventi e le operazioni che si rendessero necessari, nel corso dell’esercizio, atti a condurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dalla normativa vigente e/o dal progetto mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione e sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto”.
Scadenze e obblighi per la manutenzione del riscaldamento centralizzato
La Legge stabilisce ogni quanto eseguire gli interventi di manutenzione e a chi spetta l’obbligo. In particolare:
- la manutenzione della centrale termica condominiale deve essere eseguita una volta all’anno;
- l’analisi dei fumi deve essere eseguita ogni due anni;
- la verifica del rendimento energetico della caldaia condominiale è obbligatorio ogni anno per gli impianti con potenza compresa tra 35 e 350 kW e due volte l’anno per quelli con potenza superiore a 350 kW.
Per tutte queste attività, il responsabile è l’amministratore di condominio, tenuto a programmare per tempo gli interventi, soprattutto prima dell’accensione stagionale dell’impianto centralizzato. L’amministratore ha tuttavia la facoltà di nominare un soggetto giuridico, denominato “terzo responsabile”, in possesso di particolari requisiti, al quale delegare “l’onere dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto termico, svolgendo il complesso di operazioni che, nel rispetto delle norme in materia di sicurezza, di contenimento dei consumi energetici e di salvaguardia dell’ambiente. comportano l’assunzione di responsabilità finalizzata alla gestione degli impianti”, inclusi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e la compilazione del libretto della centrale termica per la parte di propria competenza.
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